Nowe osiedla w Krakowie coraz trudniej oceniać wyłącznie przez pryzmat architektury, metrażu czy standardu części wspólnych. Dla kupujących liczy się dziś całe miejsce, w którym będą funkcjonować po przeprowadzce. Znaczenie ma komunikacja, infrastruktura, zieleń, dostęp do usług, organizacja ruchu, przestrzenie wspólne oraz to, jak całość wpisuje się w istniejące sąsiedztwo.
Od 1 sierpnia w Krakowie obowiązuje nowe zarządzenie dotyczące obsługi inwestycji drogowych realizowanych przy projektach mieszkaniowych i biurowych. Zmiana ma uporządkować współpracę między miastem a inwestorami w sprawach infrastruktury towarzyszącej nowej zabudowie. To administracyjny szczegół, który dobrze pokazuje szerszy trend. Jakość osiedla coraz częściej zależy od decyzji podejmowanych długo przed rozpoczęciem budowy.
Jak podkreśla Jakub Sobczyński, dyrektor zarządzający Megapolis, profesjonalne przygotowanie projektu zaczyna się od zrozumienia miejsca, a nie od samego rysowania budynków. – O wartości osiedla nie decyduje wyłącznie sam budynek. Równie ważne jest to, czy całe założenie zostało dobrze przemyślane urbanistycznie, funkcjonalnie i organizacyjnie. Analiza lokalizacji, obsługa komunikacyjna, relacje z sąsiedztwem, infrastruktura, etapowanie i funkcje towarzyszące muszą być rozstrzygane na początku procesu. Błędy popełnione na tym etapie bardzo trudno jest naprawiać po oddaniu mieszkań – mówi Jakub Sobczyński, dyrektor zarządzający Megapolis.
Jak powstają dobre inwestycje mieszkaniowe? Najpierw analiza, potem projekt
Zmiana oczekiwań klientów wymusza inne podejście do przygotowania projektów mieszkaniowych. Dziś nie wystarczy zaprojektować budynek i sprawdzić chłonność działki. Trzeba wcześniej przeanalizować, jak całe założenie będzie obsługiwane, jak połączy się z otoczeniem i które rozwiązania będą miały znaczenie w codziennym użytkowaniu.
Po stronie firmy oznacza to większą odpowiedzialność już na etapie przygotowania całego założenia. Trzeba przewidzieć nie tylko to, jak osiedle będzie wyglądało w dniu oddania mieszkań, ale też jak będzie funkcjonowało po kilku latach użytkowania. Właśnie wtedy weryfikują się decyzje dotyczące skali, etapowania, infrastruktury i relacji z okolicą.
– Klienci są dziś bardziej świadomi i analityczni. Patrzą nie tylko na parametry mieszkania, lecz także na to, czy miejsce będzie wygodne w długim użytkowaniu. Dla nas oznacza to konieczność myślenia o osiedlu jako o spójnym organizmie, w którym budynek, infrastruktura, otoczenie i funkcje towarzyszące muszą ze sobą współpracować – podkreśla Jakub Sobczyński.
Osiedle OZON i CLOU Lindego: różna skala inwestycji, ten sam standard przygotowania
Megapolis rozwija w Krakowie osiedla o różnej skali i charakterze. Duże, etapowane osiedle wymaga innego zarządzania niż kameralna realizacja wpisana w istniejącą tkankę miasta. W obu przypadkach znaczenie ma jednak ten sam standard pracy. Kluczowe są analiza miejsca, przewidywanie ograniczeń, koordynacja z miastem i konsekwentne prowadzenie projektu od pierwszych decyzji po oddanie mieszkań.
W przypadku dużych założeń, takich jak Osiedle OZON na krakowskim Prądniku Białym, ważna jest spójność kolejnych etapów i planowanie funkcji ważnych dla komfortu mieszkańców w dłuższym czasie. Przy bardziej kameralnych projektach, takich jak CLOU Lindego w Bronowicach, większego znaczenia nabiera dopasowanie do skali sąsiedztwa, istniejących ulic, zieleni i charakteru okolicy.
– Nie ma jednego modelu dobrego osiedla. Inaczej prowadzi się duży, wieloetapowy projekt, a inaczej kameralną realizację w istniejącej części miasta. W każdym przypadku potrzebna jest jednak ta sama dyscyplina myślenia. Trzeba wiedzieć, jakie ryzyka niesie lokalizacja, jakie są oczekiwania miasta, jak projekt będzie obsługiwany komunikacyjnie i jakie funkcje będą potrzebne mieszkańcom w przyszłości – mówi dyrektor zarządzający Megapolis.
Infrastruktura osiedla: dlaczego ma znaczenie dla mieszkańców?
Znaczenie takich procedur widać dopiero wtedy, gdy przekładają się na konkretne decyzje projektowe. Dla inwestorów ważna jest przewidywalność uzgodnień i czytelne zasady rozmów z miastem. Dla miasta liczy się z kolei kontrola nad tym, jak nowa zabudowa łączy się z istniejącym układem ulic, chodników i przestrzeni publicznych.
Nie chodzi więc wyłącznie o drogę dojazdową czy formalne uzgodnienie dokumentacji. Chodzi o sprawność całego założenia. Źle rozwiązany wjazd, brak logicznych powiązań pieszych, niedoszacowane parkowanie albo niedopasowanie etapów budowy mogą wpływać na odbiór osiedla równie mocno jak sam standard mieszkań.
– Koordynacja infrastruktury nie jest dodatkiem do projektu. To jeden z elementów, które decydują o jego jakości i przewidywalności. Jeżeli na początku procesu wiadomo, jakie są wymagania miasta, jak mają wyglądać powiązania drogowe i jakie ograniczenia trzeba uwzględnić, łatwiej prowadzić projekt odpowiedzialnie i ograniczać ryzyka po stronie przyszłych użytkowników oraz sąsiedztwa – zaznacza Jakub Sobczyński.
Marka buduje się decyzjami
Marka mieszkaniowa buduje się nie tylko w momencie sprzedaży, ale przede wszystkim w tym, jak gotowe osiedle sprawdza się w codziennym użytkowaniu. Wtedy widać, czy dobrze rozpoznano lokalizację, przewidziano ryzyka, zaplanowano infrastrukturę i dopasowano skalę projektu do miejsca. Dla Megapolis to właśnie trwałość tych decyzji jest jednym z najważniejszych mierników jakości.
– Największa wartość dobrze przygotowanego projektu polega na tym, że wiele problemów zostaje rozwiązanych zanim staną się odczuwalne dla mieszkańców. To wymaga doświadczenia, analiz technicznych, współpracy z miastem i konsekwencji w realizacji. Dobre osiedle powinno bronić się nie tylko w momencie sprzedaży, ale również po latach użytkowania – podsumowuje Jakub Sobczyński.
