Dobry pomysł na biznes nie zawsze idzie w parze z łatwym dostępem do kapitału. Przedsiębiorca może mieć nieruchomość wartą kilka milionów złotych, podpisany kontrakt albo realną szansę na uruchomienie dochodowego przedsięwzięcia, a mimo to spotkać się w banku z odmową finansowania. Powód często nie leży w samej inwestycji, lecz w procedurach, historii wyników finansowych lub sposobie oceny zdolności kredytowej.
W takiej sytuacji warto spojrzeć na majątek firmy nie tylko jak na zabezpieczenie dotychczasowego biznesu, ale również jak na potencjalne źródło kapitału. Nieruchomość, która przez lata pozostaje w bilansie przedsiębiorstwa i nie generuje dodatkowej płynności, może zostać wykorzystana do zabezpieczenia finansowania nowego projektu.
Dlaczego bank może odmówić finansowania dobrego biznesplanu?
Banki nie finansują wyłącznie pomysłów. Ich decyzje są w dużej mierze oparte na liczbach historycznych.
Przedsiębiorca może przedstawić dobrze przygotowany biznesplan, wskazać przyszłych klientów, potencjalne przychody i atrakcyjny rynek, ale bank nadal będzie analizował dotychczasowe wyniki działalności.
Znaczenie mogą mieć między innymi:
wysokość przychodów i dochodu,
długość prowadzenia działalności,
historia kredytowa,
poziom obecnego zadłużenia,
wyniki za poprzednie lata,
bilans i rachunek zysków i strat,
przepływy pieniężne,
zobowiązania wobec innych instytucji.
Dla firm rozwijających się bardzo dynamicznie taki model oceny bywa problematyczny. Bank patrzy bowiem głównie wstecz, podczas gdy przedsiębiorca chce sfinansować przyszłość.
Nowy projekt może nie pasować do historii firmy
Wyobraźmy sobie przedsiębiorstwo działające od kilku lat w branży usługowej. Firma posiada lokal użytkowy, magazyn albo inną nieruchomość o znacznej wartości.
Właściciel dostrzega możliwość wejścia w nową działalność. Potrzebuje jednak kilkuset tysięcy złotych na zakup maszyn, zatowarowanie, adaptację lokalu i zatrudnienie pracowników.
Biznesplan wygląda dobrze, ale poprzedni rok zakończył się niewielkim zyskiem, ponieważ przedsiębiorca dużo inwestował.
Dla właściciela firmy sytuacja jest zrozumiała. Pieniądze zostały przeznaczone na rozwój.
Dla bankowego systemu oceny może to jednak oznaczać niższą zdolność kredytową.
W efekcie firma posiadająca wartościowy majątek i perspektywiczny projekt może nie otrzymać środków wtedy, kiedy najbardziej ich potrzebuje.
Zamrożony kapitał w nieruchomości
Nieruchomość firmowa może być warta milion złotych, trzy miliony albo znacznie więcej. Sama jej wartość nie oznacza jednak, że przedsiębiorca dysponuje gotówką.
Kapitał pozostaje zamrożony w majątku.
Sprzedaż nieruchomości nie zawsze jest rozsądnym rozwiązaniem. Firma może jej potrzebować do prowadzenia działalności, a znalezienie kupca i przeprowadzenie transakcji może potrwać wiele miesięcy.
Alternatywą jest wykorzystanie nieruchomości jako zabezpieczenia finansowania.
Pozwala to zachować majątek, a jednocześnie uzyskać dostęp do części znajdującego się w nim kapitału.
Jak działa finansowanie pod zastaw nieruchomości?
Mechanizm jest stosunkowo prosty.
Przedsiębiorca posiada nieruchomość, która może stanowić zabezpieczenie zobowiązania. Na tej podstawie możliwe jest pozyskanie kapitału przeznaczonego na określony cel biznesowy.
W zależności od warunków konkretnej oferty zabezpieczeniem mogą być między innymi:
lokale użytkowe,
mieszkania,
domy,
działki,
magazyny,
obiekty przemysłowe,
nieruchomości komercyjne.
Kluczową kwestią staje się w takim modelu wartość zabezpieczenia oraz prawna możliwość ustanowienia hipoteki.
To istotna różnica w porównaniu z klasycznym kredytem firmowym, w którym duża część oceny opiera się na dokumentacji księgowej i historycznej zdolności kredytowej przedsiębiorstwa.
Kapitał na uruchomienie nowej działalności
Jednym z najczęstszych powodów poszukiwania dodatkowego finansowania jest rozpoczęcie nowego projektu.
Przedsiębiorca może chcieć otworzyć kolejną placówkę, uruchomić produkcję, wejść w nową branżę albo rozszerzyć dotychczasową działalność.
Pieniądze są wtedy potrzebne jeszcze zanim projekt zacznie generować przychody.
Trzeba kupić wyposażenie, wynająć lub przystosować obiekt, zamówić towar, wykonać prace remontowe, stworzyć zaplecze techniczne albo sfinansować marketing.
Właśnie na tym etapie pojawia się klasyczny problem: nowa działalność nie ma jeszcze historii finansowej, którą można pokazać bankowi.
Jeżeli przedsiębiorca dysponuje jednak odpowiednim majątkiem, sytuacja może wyglądać inaczej.
Finansowanie kontraktu przed otrzymaniem płatności
Podobny problem dotyczy firm realizujących większe zamówienia.
Podpisanie atrakcyjnego kontraktu nie zawsze oznacza natychmiastowy przypływ gotówki. Często jest dokładnie odwrotnie.
Firma najpierw musi ponieść koszty.
Trzeba zamówić materiały, zapłacić podwykonawcom, zatrudnić dodatkowych pracowników, opłacić transport albo rozpocząć produkcję.
Płatność od kontrahenta może nastąpić dopiero po 30, 60 lub 90 dniach, a w przypadku dużych inwestycji nawet później.
Powstaje więc luka finansowa.
Przedsiębiorca ma kontrakt, wie, skąd powinny pochodzić przyszłe przychody, ale nie ma wystarczającej ilości wolnej gotówki, aby rozpocząć realizację zamówienia.
W takim przypadku finansowanie zabezpieczone majątkiem może służyć jako kapitał pomostowy.
Dlaczego wielomiesięczne bilanse bywają przeszkodą?
Dokumentacja finansowa jest potrzebna do oceny ryzyka, ale nie zawsze dobrze pokazuje aktualną sytuację przedsiębiorstwa.
Firma mogła w poprzednim roku:
kupić maszyny,
wyremontować siedzibę,
rozbudować magazyn,
ponieść koszty wejścia na nowy rynek,
utworzyć dodatkowe stanowiska pracy,
zwiększyć zapasy.
Takie wydatki mogą obniżyć wykazywany wynik finansowy, choć w rzeczywistości zwiększają potencjał przedsiębiorstwa.
Podobnie działa amortyzacja. Jest kosztem księgowym, ale nie zawsze oznacza faktyczny wypływ gotówki w danym okresie.
Z tego powodu przedsiębiorca może znajdować się w dobrej sytuacji majątkowej, a jednocześnie nie spełniać bankowych kryteriów dotyczących dochodu.
Finansowanie oparte bardziej na zabezpieczeniu niż na historii
W pozabankowym finansowaniu zabezpieczonym nieruchomością punkt ciężkości może być przesunięty z klasycznej bankowej analizy dochodów na wartość majątku.
Dla przedsiębiorcy oznacza to możliwość wykorzystania aktywów zgromadzonych w poprzednich latach.
Rozwiązania oferowane między innymi przez podhipoteke24.pl mogą być rozważane przez właścicieli firm, którzy posiadają nieruchomość, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą przechodzić standardowej ścieżki kredytowej opartej na rozbudowanej analizie bilansów.
Nie oznacza to oczywiście, że finansowanie przyznawane jest bez analizy ryzyka. Zmienia się przede wszystkim sposób oceny transakcji i znaczenie posiadanego zabezpieczenia.
Przykład: firma potrzebuje pieniędzy na nową linię produkcyjną
Załóżmy, że przedsiębiorca posiada halę wartą około 2 mln zł.
Otrzymuje możliwość zakupu używanej linii produkcyjnej za 500 tys. zł. Maszyna pozwoliłaby zwiększyć moce produkcyjne i przyjąć nowe zamówienia.
Oferta jest jednak ograniczona czasowo.
Firma nie posiada wolnych 500 tys. zł. Bank oczekuje kompletnej dokumentacji finansowej, dodatkowych wyjaśnień i analizuje wniosek.
Sprzedający maszyny nie zamierza czekać miesiąca.
W takim przypadku przedsiębiorca może rozważyć finansowanie zabezpieczone posiadaną halą.
Najważniejsze pytanie brzmi wtedy nie tylko: „ile kosztuje finansowanie?”, lecz również: „ile firma może zarobić dzięki wykorzystaniu tej możliwości?”.
Nie każda inwestycja powinna być finansowana długiem
Posiadanie nieruchomości nie oznacza automatycznie, że warto ją obciążać.
Najpierw trzeba ocenić sam projekt.
Przedsiębiorca powinien odpowiedzieć sobie na kilka pytań:
Czy inwestycja rzeczywiście ma szansę wygenerować dodatkowe przychody?
Jak szybko pojawią się pierwsze wpływy?
Jaki jest najbardziej realistyczny termin zwrotu zainwestowanych środków?
Co się stanie, jeśli sprzedaż będzie niższa od zakładanej?
Czy firma będzie w stanie regulować zobowiązanie również w słabszym scenariuszu?
Dopiero odpowiedzi na te pytania pozwalają ocenić, czy wykorzystanie nieruchomości jako zabezpieczenia jest uzasadnione.
Trzeba znać źródło spłaty
Każde finansowanie inwestycyjne powinno mieć wcześniej określony sposób spłaty.
W przypadku projektu biznesowego źródłem pieniędzy mogą być przyszłe wpływy ze sprzedaży, realizacja konkretnego kontraktu, sprzedaż innego składnika majątku albo późniejsze refinansowanie zobowiązania.
Najgorszym rozwiązaniem jest pozyskanie kapitału bez planu wyjścia.
Samo założenie, że „firma jakoś sobie poradzi”, nie powinno być podstawą decyzji o obciążeniu nieruchomości.
Znacznie rozsądniej jest przygotować kilka scenariuszy: optymistyczny, realistyczny oraz ostrożny.
Ile pieniędzy rzeczywiście potrzeba?
Częstym błędem przedsiębiorców jest sięganie po maksymalną dostępną kwotę.
Jeżeli do realizacji inwestycji potrzeba 350 tys. zł, nie zawsze warto pożyczać 600 tys. zł tylko dlatego, że pozwala na to wartość nieruchomości.
Każda dodatkowa złotówka finansowania oznacza koszt.
Kapitał powinien więc odpowiadać rzeczywistemu zapotrzebowaniu projektu, uwzględniając rozsądny bufor bezpieczeństwa.
Dobrze przygotowany budżet powinien zawierać zarówno podstawowe wydatki inwestycyjne, jak i rezerwę na nieprzewidziane koszty.
Płynność często jest ważniejsza niż księgowy zysk
Firma może być rentowna, posiadać majątek i regularnie zdobywać klientów, a mimo to mieć problem z płynnością.
To szczególnie częste w przedsiębiorstwach, które szybko się rozwijają.
Im większa liczba zamówień, tym więcej pieniędzy trzeba wcześniej przeznaczyć na materiały, ludzi i produkcję.
Paradoksalnie firma może więc mieć pełny portfel zamówień i jednocześnie potrzebować dodatkowego kapitału.
W takich sytuacjach możliwość wykorzystania nieruchomości jako źródła zabezpieczenia pozwala zamienić część majątku trwałego na kapitał obrotowy bez konieczności sprzedaży samego aktywa.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?
Przy finansowaniu pozabankowym szczególnie ważna jest dokładna analiza warunków.
Należy sprawdzić między innymi całkowity koszt finansowania, wysokość prowizji, zasady wcześniejszej spłaty, okres umowy oraz konsekwencje ewentualnych opóźnień.
Warto również dokładnie przeczytać zapisy dotyczące zabezpieczenia hipotecznego.
Przedsiębiorca powinien mieć świadomość, że nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie jest realnym majątkiem firmy. Problemy ze spłatą zobowiązania mogą więc mieć poważniejsze skutki niż przy zwykłym finansowaniu niezabezpieczonym.
Dlatego szybkość uzyskania kapitału powinna iść w parze z dokładnym przeanalizowaniem dokumentów.
Majątek może pracować na rozwój firmy
Nieruchomość należąca do przedsiębiorcy nie musi być wyłącznie miejscem prowadzenia działalności albo pasywnym składnikiem majątku.
W określonych sytuacjach może stać się narzędziem umożliwiającym sfinansowanie kolejnego etapu rozwoju.
Dzięki temu firma nie musi sprzedawać wartościowego aktywa tylko po to, aby uzyskać gotówkę.
Może wykorzystać jego wartość jako zabezpieczenie, zdobyć środki na nowy projekt, zrealizować inwestycję, a następnie spłacić zobowiązanie z wypracowanego kapitału.
Oczywiście taki model ma sens przede wszystkim wtedy, gdy inwestycja jest dobrze policzona.
Brak kredytu bankowego nie zawsze oznacza, że dobry projekt trzeba odłożyć na później.
Przedsiębiorcy posiadający nieruchomości mają dodatkową możliwość pozyskania kapitału poprzez wykorzystanie posiadanego majątku jako zabezpieczenia finansowania.
Może być to rozwiązanie szczególnie przydatne przy uruchamianiu nowej działalności, zakupie maszyn, realizacji większego kontraktu albo okresowym uzupełnianiu płynności.
Największą zaletą takiego podejścia jest możliwość uwolnienia części kapitału zamrożonego w nieruchomości bez jej sprzedaży i bez uzależniania całej decyzji od wieloletniej historii wyników firmy.
Nie zmienia to jednak podstawowej zasady biznesu: finansowanie powinno być narzędziem do realizacji rentownego projektu, a nie sposobem na odsuwanie problemów finansowych w czasie. Jeżeli inwestycja ma jasno określony cel, realny potencjał zarobkowy i konkretny plan spłaty, majątek firmy może stać się skutecznym źródłem kapitału potrzebnego do dalszego rozwoju.
