Biznesplan dla dewelopera – część II (księgi rachunkowe)

Jak pokażemy w księgach rachunkowych projekt inwestycyjny i wykonamy analizę finansową)

Biznesplan dla dewelopera poza podstawowymi elementami biznesplanu dla inwestycji budowlanej będzie zawierał projekcje finansowe uwzględniające inne zasady rachunkowości. Dzieje się tak z uwagi iż działalność deweloperska nie jest klasyczną usługą budowlaną, w której usługodawca (inwestor) zleca przedsiębiorstwu budowlanemu realizację projektu według wytycznych i zaleceń inwestora. Działalność deweloperska nie jest też klasyczną sprzedażą już wybudowanej i gotowej do użytkowania nieruchomości. Ponad to obowiązująca ustawa o rachunkowości wraz krajowym standardem rachunkowości nie reguluje tych zagadnień, a obowiązujące Międzynarodowe Standardy Rachunkowości w tym obszarze (MSR 11 i MSR 18) są pełne sprzeczności.

Zatem analiza finansowa projektu budowlanego jest tym elementem biznesplanu dla dewelopera który przysparza najwięcej problemów inwestorom. Przychody związane z działalnością deweloperską w zależności od rodzaju umowy deweloperskiej mogą powstać w różnych okresach. Co to właściwie oznacza. Żeby dobrze zrozumieć różnicę pomiędzy klasyczną usługą budowlaną a usługą deweloperską należy przytoczyć definicję umowy deweloperskiej. Na podstawie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377) jest to rodzaj umowy na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Zatem najprościej mówiąc przedmiotem umowy deweloperskiej może być:

• sprzedaż wyrobu gotowego
• usługa budowlana
• świadczenie usług (np. w zakresie zarządzania nieruchomością, po jej wybudowaniu)

Najczęściej przygotowujemy dla naszych klientów biznesplany inwestycji deweloperskich tzw. biznesplany dla dewelopera, zakwalifikowanych do umowy o sprzedaż produktu gotowego. W takim przypadku dniem powstania przychodu jest – co do zasady – data zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Przychody w tym przypadku mogą powstać w różnych okresach a istotnym jest stosowanie zasad art. 6 ustawy o rachunkowości dotyczących wykazywania przychodów i związanych z nimi kosztów, zgodnie z bilansową regułą współmierności przychodów i odpowiadających im kosztów. Natomiast koszt wytworzenia zbytego przedsięwzięcia należy uwzględnić w całości lub części w zależności od tego czy sprzedaż dotyczy całego przedsięwzięcia czy też części zakończonego projektu inwestycyjnego lub niezakończonego jeszcze projektu budowlanego (inaczej niż w przypadku umowy o usługę budowlaną lub świadczenie gdzie przychody i koszty powinny być szacowane, z uwzględnieniem stopnia zaawansowania niezakończonych robót budowlanych).

Zatem aby uniknąć błędów przygotowując projekcje finansowe w biznesplanie dla dewelopera najlepiej zdać się na nasze usługi naszego. Licznie zrealizowane projekty naszych Klientów, referencję jakie otrzymujemy są gwarancją na prawidłowość wykonania tej części planu biznesowego projektu deweloperskiego.