Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Dokładnie 1 lipca 2022 weszła w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Nowe zapisy ustawy mają za zadanie ochronę nabywców poprzez nowy obowiązek dewelopera jakim jest zabezpieczenie otrzymanych od kupujących środków pieniężnych. Jego celem jest zabezpieczenie kupujących na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank prowadzący rachunek powierniczy dla danej inwestycji. Fundusz zabezpiecza również interes nabywcy również w sytuacji odstąpienia kupującego od zawartej umowy deweloperskiej jednak pod pewnymi warunkami. Nowo powstały fundusz będzie zasilany poprzez wpłaty do jakich zobligowany będzie deweloper:

w przypadki środków zgromadzonych na rachunku powierniczym typu zamkniętego składka to 0,1% wartości wpłaty jakiej dokonał nabywca
w sytuacji rachunku otwartego składka wyniesie do 1%

Nowelizacja ustawy to również wprowadzenie zmian dotyczących umowy rezerwacyjnej. W nowej ustawie zdefiniowano samo pojęcie rezerwacji jako „wyłączenie ze sprzedaży” oraz określono formę umowy – umowa rezerwacyjna będzie musiała być sporządzona w formie pisemnej, inaczej może zostać uznana za nieważną. Umowa rezerwacyjna ma określać:

Strony umowy, miejsce i datę zawarcia umowy
Cenę zakupywanej nieruchomości
Okres na jaki zostaje zawarta rezerwacja
Parametry lokalu i jego usytuowanie w budynku

a załącznikiem do umowy rezerwacyjnej będzie prospekt informacyjny.

Przepisy ustawy narzuciły, iż wysokość opłaty rezerwacyjnej może stanowić maksymalnie 1% wartości kupowanego lokalu mieszkalnego, a kwota ta zostanie w pełnej wartości zwrócona kupującemu w sytuacji kiedy klientowi nie uda się uzyskać kredytu hipotecznego.

W praktyce wygląda to tak, że w ciągu 7 dni od wpłaty dokonanej przez nabywcę deweloper musi wyliczyć i przeksięgować składkę na DFG. Aktualnie obowiązujący poziom stawek wskazano w rozporządzeniu z 21 czerwca 2021 roku: 0,45 proc. od wpłaty na otwarty MRP i 0,1 proc. od wpłaty na zamknięty MRP. Jak wspomniałam wcześniej ochrona zadziała również wtedy, gdy lokal mieszkalny będzie miał wadę istotną a deweloper nie będzie jej chciał jej usunąć. Zatem korzyści jakie daje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nabywcom to nie tylko zabezpieczenie na wypadek kiedy deweloper upadnie. Czym zatem jest wada istotna – wada istotna to taka która uniemożliwia korzystanie nabywcy z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Do takich wad można zaliczyć wady konstrukcyjne ścian, dachu. Deweloper ma wówczas 30 dni na zwrot otrzymanych środków. Warto wiedzieć że fundusz chroni również nabywców wtedy, gdy deweloper nie przeniesie własności nieruchomości w terminie na kupującego.

Z funkcjonowaniem funduszu powiązane będę także dodatkowe obowiązki dewelopera, np. konieczność sporządzenia raportu, w którym wskaże m.in. harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego oraz harmonogram i wysokość wpłat, jakie będą uiszczane przez nabywcę na rachunek powierniczy ponieważ nowoczesny system DFG stanowi bazę istotnych danych na temat projektów deweloperskich. System gromadzi informacje przekazywane przez banki i deweloperów, tj:

dane zawartych umów deweloperskich, powiązanych z nimi mieszkaniowych rachunków powierniczych
wpłat i wypłat z rachunków powierniczych
historii zmian dokonywanych w umowach

Powyższa dane pozwolą kupującym na weryfikację za pośrednictwem portalu DFG poprawności danych umowy deweloperskiej oraz dokonywanych wpłat na poczet zakupu lokalu mieszkalnego a także na złożenie wniosku dotyczącego zwrotu środków.

Warto podkreślić, że funkcjonowanie w reżimie starej ustawy deweloperskiej będzie możliwe jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r. Później wszystkich mieszkań będących w ofercie deweloperów będą dotyczyły nowe regulacje, w tym obowiązek ubezpieczenia w DFG. Jeszcze kilka miesięcy temu deweloperzy traktowali tego typu ubezpieczenie jako dodatkowy wydatek, który będą zmuszeni przerzucić na klientów. Wiele przedsiębiorstw uruchamiało w czerwcu sprzedaż mieszkań, aby ich projekt nie został objęty tym obowiązkiem. Jednak od tego czasu sytuacja na rynku diametralnie się zmieniła. Koniunktura pogorszyła się z uwagi m.in. na spadającą zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań oraz zmiany gospodarcze związane z wojną w Ukrainie. Obecnie ubezpieczenie DFG stało się atutem dla potencjalnego nabywcy ponieważ w obecnej sytuacji zyskuje na znaczeniu doświadczenie, kondycja finansowa i reputacja przedsiębiorstw deweloperskich.